第126章
房地产开发与经营/熟地:具有较完善的城市基础设施且场地平整,能直接在其上建造建筑物的土地。
2（选择）房地产开发与经营的特点：难度大、风险大，政策性强、
3（简答）房地产开发与经营的程序与内容：
投资机会选择、项目定位、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理
第二章经营理论和策略
3简答p284：房地产决策准则：确定型决策准则、风险型决策准则、不确定型决策准则
第三章房地产企业
1名词解释
分析：对企业的机会和威胁、优势和劣势进行分析的方法
房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询物业服务，实现自身价值的经济组织
2选择
房地产企业的类型：
按企业功能分类：房地产开发企业、房地产中介服务企业（房地产中介服务、估价服务、房地产经纪服务）、房地产物业管理企业
房地产企业计划管理：确定组织发展目标、制定全局战略、开发广泛的相关计划、制定战略实施和资源分配方案
房地产企业的战略管理：swot分析p36-37
房地产企业战略类型（实例）：
1）公司层战略：稳定战略、增长战略、收缩战略
集中成长战略（直接扩张、纵向一体化和横向一体化）
多元化战略：同心多元化（企业通过成立收购或兼并相关产业不同业务的公司而实现增长）
离心多元化（企业通过成立收购或兼并不同产业不同业务的公司实现增长）
2）事业层战略：
成本领先战略、差异化战略（产品的质量、服务，设计品牌形象等）、聚焦战略
3）职能层战略：
房地产企业组织结构设计（实例）
一般组织结构设计
1）直线型组织结构：30人以下的房地产企业
2）职能制组织结构：专门化、规模化带来了成本节约，部门分割
3）直线职能制结构：统一指挥与专业分工相结合，人员多，横向协调难度大，管理成本高
4）事业部制组织结构：
5）矩阵型组织结构：双重领导
现代组织结构设计
1）团队结构、2）虚拟结构、3）无边界组织
3简答p554、房地产企业战略管理的内容：
第四章房地产项目及项目定位
1名词解释
土地储备和一级开发：指政府依法通过收购、回收、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
2选择
土地储备和一级开发项目的成本：征地、拆迁补偿及有关税费，收购、回收和置换过程中发生的有关补偿费用，市政基础设施建设有关费用，招拍挂交易中发生的费用，贷款利息，其他费用
/房地产综合开发项目类型（实例）：商业、住宅、工业地产开发项目
/房地产项目转让的政策规定：
住宅房地产开发项目：
1）普通商品房项目
2）限价商品房项目：限地价、限房价、限套型、限对象
3）经济适用房项目：经济性和适用性
3简答p876房地产项目定位
确立开发理念、明确用途功能、筛选目标客户、进行项目初步设计、测算租售价格、确定方案
4房地产项目定位的方法：市场调研法、头脑风暴法、经验分析法、swot分析法、层次分析法
第五章房地产项目用地的获取
1名词解释
土地使用权划拨:通过行政划拨方式获得土地使用权
/土地使用权出让:指国家将国有土地使用权在一定期限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为
/土地挂牌出让:先由市县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，最后，根据挂牌期限截止日期时出价结果确定土地使用者的行为
2选择
划拨土地使用权的基本特征、适用范围
基本特征：行政性、无偿性、无期限性、流转具有限制性
适用范围：国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地、法律、行政法规规定的其他用地
/土地使用权出让的最高年限：居住用地70年、工业用地50年、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年、商业旅游、娱乐用地40年、综合其他用地50年
/土地使用权转让的类型：出售、交换、赠与
3简答p109
1、房地产项目用地获取的方式：出让、划拨、转让
3、出让使用权的类型：协议、招标、挂牌、拍卖
5、招拍挂出让国有土地的范围：p95
6、土地使用权出让与转让的区别：p108
1)、在行为主体上，出让的主体是政府及土地管理部门；转让的主体是市场中的经济实体及个人
2）、在法律关系上，出让形成的法律关系不是完全平等的，出让方占据垄断地位；转让形成的法律关系是平等的。
3）在市场层次上，出让属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为
4）在年限上，出让年限按照合同约定，但不得超过国家法定年限；转让年限为出让合同年限减去已使用年限后的剩余使用年限。
5）在土地转移方式上，出让方式包括协议、招拍挂；转让包括出售交换赠与
第六章房地产市场调研
1名词解释
房地产市场调研：以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法
/抽样调查法：就是从调查对象全体中选择诺干个具有代表性的个体组成样本
2选择
房地产市场调研的内容：
市场宏观环境状况：政治、经济、社会文化环境
城市房地产市场状况：市场整体状况、土地市场情况、商品房市场情况、区域内地产价格走势、区域内主要开发商开发销售情况、三级市场交情况
消费者行为与市场需求容量调研：
项目所在区域环境状况调研：
项目基本情况调研
/房地产市场调研的方法：
调查方法：全面调查法、重点调查法、抽样调查法、
收集资料方法：（1）原始资料的收集方法：访问法、观察法、实验法
（2）二手资料收集方法：内部来源、外部来源
商业资料获取方法
3简答
房地产市场调研的操作流程
1准备阶段：明确调研目的、分析初步情况、设计调研方案、确定资料来源、确定资料收集方法、设计调查表及调查问卷
2调查阶段：试调查、调研实施、
3分析研究阶段：调研资料的整理与甄别验证、调研数据的统计与分析、撰写调研报告、修订并提交调研成果
4整理归档阶段
第七章房地产开发项目可行性研究
1名词解释
房地产可行性研究：指在房地产项目投资决策前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证评价，从而判断项目法律上是否合规、技术是否可行，经济上是否合理，进而对多个方案进行优选/容积率：又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
2选择
财务指标判断标准：fnpv>=0可行；fnpv<0不可行；npv越大越好/单因素敏感性分析/环境影响评价管理
3计算
财务净现值/净现值指数/投资回收期/盈亏平衡分析（p148例）
第八章房地产融资
1名词解释
房地产融资：是房地产企业及房地产项目直接和间接融资的总和
2选择
房地产融资的主要方式:银行贷款融资、信托融资、股票融资、房地产债券融资
3简答p170房地产融资的资金来源
（一般性资金来源：企业自有资金、政府财政资金、银行贷款、股票债券集资租赁商业信用等多种筹资方式其他资金来源
/区别于一般企业的资金来源：房地产抵押贷款、售后回租、预售资金、其他筹资方式）
第九章房地产开发项目管理
选择现场质量检验方法：目测法、量测法、试验法
/竣工验收程序：验收准备、（初步验收）、正式验收、
第十章房地产市场营销
1名词解释
4p理论：指在特定时期向特定市场销售特定产品的市场营销决策的优化组合
2选择
4c：市场细分、项目优化、渠道多样化且是双向性、
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