第132章 规划预算
四人交流完直营店的模式。
又交流起本次86套别墅的细节。
86套别墅中。
优养别墅60套，其中1280平米的6套，1080平米的9套，860平米的12套，790平米的33套。
1580平米的商住别墅26套。
算下来其实就是5个户型。
戴永兴他们要做的，就是根据这5个户型，做5种风格的效果图。
现代简约风格，新中式风格，东南亚风格，欧式风格和意式风格。
最前期，只要拿一套别墅把五个风格都做出来。
然后把方桉发到北矿肖尽安手里。
让他拍板一下，这些别墅怎么分配风格就行。
因为是批量交付，所以不用和业主一对一的碰方桉。
否则86套交流下来，都不知道要交流到猴年马月。
效果图安排几个师兄师姐做就行。
她们现在每天都是审图纸，闲的很，正好做方桉。
装修的总包方需要做五个事情。
1、别墅装修方桉。
2、别墅装修报价。
3、别墅装修物料。
4、别墅装修施工。
5、别墅装修交付。
其中，方桉又分为效果图方桉，cad图纸方桉，而cad图纸方桉，又分为硬装图纸和家居产品图纸。
硬装图纸中，又有平面布局，立面图纸，水电图纸和装修部件图。
装修报价分为硬装报价，家居报价，家具报价，电器和一些琐碎的报价。
硬装的分类很多，有贴砖，木工，刮白，水工，电工等等。
物料则是将硬装所需，家居所需的物料都梳理出来，以便业主出去采购物料。
比如要买多少瓷砖，多大规格的多少片，天花，吊顶等材料。
如果是总包方，直接购买就行。
这些东西看起来非常的繁琐，其实知道系数后，微微计算一下就行了。
就拿瓷砖来说，一般厨房和卫生间都是瓷砖贴满墙的，加上一些损耗，套房类的户型，只要拿室内面积x1.3就好。
而别墅，因为还有楼梯，门廊，室外等位置。
系数需要加到1.6.
就拿本次86套别墅来说，总面积是10万1080平方。
101080x1.6=16万1728平方的瓷砖。
如果全部用优等的抛光砖，在佛市的瓷砖代工厂，1米x1米的规格是46元。
算下来也就是727万，加上一些特殊的装饰，比如大厅的花片，腰线，卫生间的小片，门槛石，地脚线，门廊石等，总费用不会超过1000万。
相对于原材料来说，其实工价更贵，好的师傅报价差不多50元一个平方。
那么就相当于硬装瓷砖部分，差不多会花费2000万左右。
装修的流程如下：
砸墙，建墙，水电，批荡，贴砖，木工，刮白，美化，卫生，交付。
有一些方桉中，需要在墙体掏个洞，或者干脆两间房砸成一间，所以砸墙是第一步。
砸完了根据需要，补墙，补完后开始布水电路。
水电路搞好后，开始批荡，就是用水泥把该补的位置全部补好。
接下来就是贴砖，然后上木工做各种造型的天花吊顶。
全部做好后，才开始刮大白。
最后美化，在瓷砖的各种缝隙填美缝剂。
接着做卫生，跟业主交付后，才开始安装家居产品和家居。
做好家政打扫后，才能正式入住。
当然为了挥发各种有毒气体，装修好后，还需要静置三个月左右再入住。
这天早上，韦智杰和师傅戴永兴，大师兄李巍，大师姐李佳一起，做了整个项目的预算。
初步预算下来，硬装部分8600万，差不多一户100万，家居部分是60万每户，家具40万，电器50万，主要是中央空调的费用比较贵。
总的预算下来和韦智杰原来预估得差不多了250万一户。
最后有8600万的利润。
如果按市场价格去做预算，这趟活，亏得裤衩都不剩。
按46的代工厂瓷砖费用，如果在海市的品牌装修材料买，至少需要128元一片。
而家居方面，按别墅的标准，出厂价至少也需要1300元一个投影面积，市场价至少会卖到2800元一个投影。
家具翻倍，电器翻倍下来，整个装修预算，没有500万一户，几乎不可能下得来。
而按韦智杰的报价，一户下来也才360万。
他们还能赚100万，这就是渠道的威力。
你得知道在哪拿一手的物料，而且得有量，否则别人不会理你。
这也是肖尽安为什么那么就爽快签约的原因。
本次86套别墅，涉及越1.4个亿，工钱6000万。
也算是一个不小的订单。
值得一提的是，别墅中的一些大理石装饰件，立柱等。
临江村的石材厂就能消化，大约也有近千万的级别。
利润上，大约有8000万，韦智杰分70%，戴永兴为代表师兄师姐分30%。
毕竟单子是韦智杰拉来的，而且师兄师姐们，不论是做方桉，还是深化图纸，都是有费用的，还是按行业标准给1%。
这3个亿的订单，他们能分300万。
而只需要做5套图，接下来只是微调就行。
算下来有60万一套设计费。
哪怕折算到86套，也有3.5万一套。
这些利润将用来投入新开的公司，直营店和家居工厂等。
总不能让戴永兴他们总是免费赠股份。
从布局上来说，琼省的公司总部设立在海市。
暂时先在半山半岛的商住别墅建立。
第一家直营店也设立在这里。
接着谋求一块地，大约180亩左右，最好是在郊区沿大路边。
韦智杰会根据未来的发展趋势，来圈一块升值空间高的位置。
一般的工业用地，如果投资数额可以，发展前景好，土地大概率会免费。
就算不免费一亩地大约就是3万元。
180亩下来，大约会花费540万。
然后花8000万左右，建设办公楼，宿舍楼厂房和购买设备。
花1000万装修半山半岛的商住别墅。
另外三个城市，每个城市600万的预算。
如此，大约1.2个亿的预算就没了。
另外，每个门店至少需要配置10辆汽车。
按15万一台算，每个门店150万，四个门店就需要450万。
再加上电动车等短途工具。
还有安装，搬运用的小型面包车，中型面包车等。
也需要大约400万的预算。
加上租赁员工宿舍等，大约也是200万一年。
还有前期的布局，跑市场等，需要存留一些费用。
全部算下来，已经花费了1.239个亿。
可以说韦智杰这1.55个亿一下来，基本就没了90%。
而且这1.55个亿，哪怕是按项目咨询费来签约，也需要缴纳5%的税收。
到手也就1.475亿。
如此算下来，差不多还有2360万。
这些资金，用于原材料的采购，也差不多了。
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