第52章 ?第五十二章 金峰

便在邱明和王倩都在医院陪着邱母的时候，肖俊正和许峰开车前往海州。

        海州其实也算是历史文化古城，但是相对于吴州来说，经济、人口等各方面的指标都要差了些；而且由于大城市的虹吸效应，不少海州的年轻人大学毕业后都不留在当地，近的选择吴州，远的选择上海，纷纷在外地扎根，导致最近几年海州的房地产形势一直不温不火。

        万融虽然已经早早进了吴州，但对于隔壁的海州一直印象不太好，加上从各种数据库的分析来看，确实很难看到短期内会有明显的起色。

        但是，形势总是在变化。

        投资拿地的标准有很多，有的看重利润，有的看重流量，但前提都是要能拿到地，纸上的账算得再好看，若是拿不到也都是浮云。

        吴州十年前便已聚集了十来家开发商，眼下全国销售排名前五十名的品牌房企，都已经在吴州扎下了根；再加上本土的一些小公司，加起来估计已经有了接近百家。

        以前大家对规模没那么狂热的追求，一年拿个三两块地就行了；但现在周转速度越来越快，对规模的追求，对项目的追求越来越多，投资部的指标压力越来越大。

        指标压力加大，吴州僧多粥少，这时大家便把目光投向了临近的海州。

        海州的经济一般，房价不高，利润不高，大家都看在眼里，但是为了拼业绩，也只能硬着头皮上了。

        许峰作为海州的富二代，自然少不了一群富二代的朋友，这次他带肖俊去见的，便是跟他玩得比较好的一个哥们，名唤吴春江。

        这哥们比许峰大了几岁，已经成家立业，老爷子退居幕后，将手上的生意悉数交由吴春江打理。

        吴春江接手的摊子可不小——业务范围涉及路桥工程、土石方工程、房地产开发、物业管理等板块；而他虽然年轻，但是老成持重，颇有大将之风，将公司打理得井井有条。

        在去海州的路上，肖俊坐在许峰的豪车里，闭目养神。

        许峰跟着肖俊上了半个月的班，感觉确实是接触到了一个新世界；而肖俊又待人诚恳，毫不藏私，因此许峰对他倒是颇为敬重。

        许峰扶着方向盘，看肖俊坐在那边一动不动，轻声问道：“俊哥，睡着啦？”

        肖俊依然闭着眼睛，淡淡道：“没有。”

        “海州其实挺好的呀，我就挺喜欢海州的，为什么好多大公司不愿意去啊？是有哪些指标可以判断能不能进吗？”

        肖俊想了想，睁开眼道：“正常的品牌房企是有一套研判机制和体系的，而且正常情况下，没有哪个公司在一个城市只做一个项目就跑路的。所以，他们考虑的，很多时候，并不是要不要进一个城市的问题，而是这个城市能不能深耕的问题。”

        “这个要考虑的东西太多了。比如从经济上来说，gdp啊、城镇居民可支配收入啊；从人口上来说，常住人口啊、城区人口啊；从政策上来说，有没有限购啊，预售标准是什么啊，预售监管严不严啊；从地产行业来说，目前的地价多少啊，房价多少啊，房地比够不够高等等。”

        “这么多门道啊？”许峰砸吧砸吧嘴道。

        肖俊叹口气道：“这都是不缺地的时候；要真到拿不到地的时候，谁还管那么多，哪个地方容易拿到地去哪个地方呗。”

        许峰一愣，笑道：“哈哈，有道理。”

        就这样一路走一路笑，两人很快来到了海州市区的一栋豪华写字楼下。

        许峰将车开到楼下大门口，刚把车停下，便有一个穿着西装的工作人员凑了过来，道：“小许总，您来了，吴总正在楼上。”

        许峰显然是这里的常客了，熟练地拍了拍他的肩，便笑嘻嘻地走进了这栋大楼。

        这栋大楼装饰得颇为豪华，光一楼的大厅，层高至少有十米左右；正对着大门的便是一排闸机，闸机的后面是电梯间，两侧各三部电梯。

        许峰在前台刷了个脸，前台的小姑娘便笑嘻嘻地帮他把闸机打开，让他们两人进入电梯间。

        此时的电梯间人不多，也就三三两两的几个人，他们似乎都认识许峰，还朝许峰点点头，打个招呼。

        许峰每次来都是直奔顶楼的老板办公室，哪里跟这些员工打过交道，因此看他们打招呼，便也咧着嘴笑笑，其实他根本就不认识这些人。

        有个前台的小姑娘跟他们站在一起等电梯；等电梯来了，小姑娘拿出一张卡，在电梯按键的上方刷了一下，按了顶层按键，便又退出了电梯。

        许峰解释道：“去28楼，需要刷定制的卡才能上去，要不然最多只能上到27楼。27楼到28楼的楼梯间有防盗门锁着，只有从楼上才能打开。”

        肖俊点点头，他见过的小老板，不知比许峰多多少，这些东西他见得多了，也就见怪不怪，只是没想到许峰竟然这么有耐心跟他解释一番。

        到得28楼，许峰轻车熟路走在前面；肖俊跟在后面。

        向里走到最里面一间办公室，门头挂了个金属牌子，上书“董事长”三个大字；许峰门也不敲，径直推开门走了进去。

        肖俊跟着走了进去。刚进办公室，他飞速环顾了一周——整间办公室面积极大，他们所站立位置的右前方是沙发和茶几，沙发一看就是真皮的，茶几上还摆放着一套茶具；沙发的旁边有一张小型会议桌，可容纳八个人开个小会。

        他们站立位置的左前方是一张巨大的老板桌，桌上摆满了文件，桌后坐了一个年轻人，一身白衬衫，戴着一副眼镜，显得斯斯文文。

        听到开门的声音，那人抬头一看，眼见是许峰到了，不由站起来笑道：“原来是小许总，好久不见，欢迎欢迎。”

        许峰笑道：“哈哈，是有段时间没见了。”他也不客套，直接微微闪过身，显露出肖俊来，道，“看看，这位便是我电话里跟你说过的万融的肖总。”

        吴春江早已看到了许峰身后的肖俊，此刻听他这么一介绍，眼中一亮，主动上前一步，伸出手，道：“原来是肖总，久仰久仰，小许总可跟我说过多次了。”

        肖俊也伸手，跟他紧紧相握，道：“许总也跟我多次提过吴总，说是有大将之风，今日一见，果然不凡。”

        虽然在职场和生意场上都有阿谀奉承，但肖俊说这话却是发自肺腑。

        吴春江脸型偏方，显得比较正直；鼻梁上一副眼镜，显得斯斯文文；上身白色衬衫，下身黑色西裤，显得既职业又利落；再看他身姿挺拔，便在这一步之间，能让人感觉到此人做事雷厉风行。

        吴春江笑着谦虚几句，便带着两人来到小会议桌前坐下。

        肖俊和许峰刚刚准备落座，他又返回老板桌，拿起桌上的电话，拨通了说了两句，从桌上拿过一张名片走回会议桌。

        虽然有许峰从中介绍，但吴春江还是郑重地将自己的名片递出去，肖俊看到他递名片，倒是有点意外——他现在虽然还随身携带名片，但已经好久不用了，大家更多的是在说笑之间就把微信加了，然后再通过微信发送名片照片。

        肖俊坐下，刚准备说话，办公室的门开了，一个女秘书走进来，端着一个托盘，上面有两杯绿茶。女秘书款款走来，将两杯茶放到肖俊和许峰的面前，这才缓缓退出去。

        许峰笑道：“吴总，你那边放着一套茶具不用，就给我们喝这个吗？”

        吴春江与许峰自幼相识，关系莫逆；加上他又比许峰年长几岁，因此便不与他计较，只是笑道：“你要是喜欢，我把它送给你。”

        许峰笑道：“那就算了，我可不懂茶。不过这次肖总过来，我可是出了不少力的，茶具就算了，你送我点其他的吧。”

        两人玩笑几句，便把话题转移到了正事上来。

        肖俊接过许峰的话头，把万融集团的发展历程，包括吴州公司的组建、成长以及目前的项目分布简单跟吴春江介绍了一下。

        自从许峰跟他提过万融之后，吴春江倒是到网上了解了一下万融的背景，眼下听肖俊这么一介绍，形象便更加具体了。

        他也把他们公司的情况简单说了一下。他们公司名叫金峰，由吴春江的父亲吴晓锋创建，业务模式比较简单，许峰之前都有介绍，主要还是依赖于当地的政商资源做一些项目，因为起步早，所以才能有今日的成就。

        然后双方再聊到这个项目。这个项目是金峰七年前，即便是吴州的商品房市场也还没热起来的时候，在海州市区比较不错的位置拿的一大片住宅用地，占地大概有五百多亩。

        这块地当时整体规划为海州花园项目，作为五期进行开发，七年下来，也才开发了三期，后面还有四期和五期没有开工。

        肖俊提前已经看了相关资料，他看到这个项目七年才开发了三期的时候，便觉得果然是小公司，开发速度够慢的；换做是万融，即便一年一期，五年也开发完了，七年都已经全部交付入住了。

        项目公司还算比较简单干净，没有乱七八糟的股权关系，也没有特别离谱的借贷关系。整个沟通过程，吴春江显得格外诚恳，态度也很谦和，丝毫没有因为他是老板，而肖俊只是个打工人而有所怠慢。

        聊完项目本身，不可避免地，两人又聊到了合作模式上来。

        提到这个，吴春江有一丝犹豫，他看了看许峰，道：“我知道，你们刚刚跟许总他们也有合作。不瞒你说，既然考虑合作，我父亲还跟许总打听过你们公司的做事风格、诚信度等问题。我对你们是比较信任的，觉得可以借鉴你们跟许总的合作模式来，大家同股同权，你们给一定的土地溢价即可。”

        肖俊点点头，他也觉得这种方式最为靠谱直接。

        吴春江又道：“但是，前两年我们在其他地方，跟另一家大公司有过合作，名字我就不说了，合作过程闹得很不愉快；但对方又占着公司股权，也是拿他没办法。所以我父亲对这块股权合作还是比较抗拒，觉得可能大公司会有点只考虑自己，不考虑合作方的感觉。”

        肖俊脑中急速转了转，道：“吴总这个你放心，我们公司全国两百多个项目，其中有一半是跟人合作的。而且我们公司做事还是比较老实的，不会去欺负合作方，一切按照合同办事。”

        吴春江苦笑一番，道：“这个我当然相信，但是我们小公司，对于合同条款的把控，以及后期的诉讼，哪能跟你们大公司比？”

        他顿了顿，道：“这样，我们首先是有这个合作意向的。除了双方同股同权之外，还有没有其他的合作模式的，我们可以探讨一下。”

        投资拿地的方式其实说穿了也就“三板斧”——招拍挂、收并购和勾地。其中最常见的就是招拍挂，参与政府的公开招标或是挂牌，举牌竞价即可；勾地主要是通过产业或是其他资源，与政府提前洽谈好具体地块和规划条件、商务条件，进行意向锁定，目前倒也不是万融的重点。

        收并购的类型其实就多了，但大致可分为两类，一类涉及股权，一类不涉及股权。若是涉及股权，则又分为同股同权和小股操盘；若是不涉及股权，其实就是现在比较流行的代建——由品牌开发商出品牌出团队进行项目的整体建设和营销，这种模式根据品牌开发商是否出资又分为融资代建和纯代建。

        肖俊听吴春江这么一说，知道老爷子不想股权合作的根本原因便是不想以后失去公司的控制权，因此他便主动提出了代建的模式。

        吴春江似乎是第一次听说这种模式，疑惑道：“肖总的意思是，你们不涉及项目公司股权，只是派遣团队进行管理，然后我们支付一定的品牌费和管理费？”

        “是的。当然，因为我们不涉及公司股权，对项目公司没有控制权，为了避免以后你们中途撤资，损害我司的品牌形象，你们需要交一部分履约保证金放在我们这边。”

        “履约保证金是多少？”

        “没有固定的数，大概是三个月的开发建设资金。”

        吴春江点点头，道：“那品牌费和管理费，你们怎么收？”

        “我们正常按照季度，根据当季度的签约额，按照签约额的百分之八进行收取。”

        “八个点？”吴春江沉吟片刻，又道：“那营销费怎么算？”

        “营销费据实列支，由项目公司出。”

        许峰也是第一次听说这种合作模式，因此乖乖坐在一边不说话；吴春江见多识广，虽然没有接触过，但一听就已明白过来，这种合作模式，对万融来说，只出个品牌和团队，没有任何资金的压力。

        但是，眼下金融环境恶化，他们这种当地小公司虽然也还能靠着自己在当地的积累和人脉融到钱，但利息实在太高了。

        既然股权不行？那债权呢？

        想到这，吴春江故作轻松道：“肖总，你们这一分钱都不出不好吧。你担心我后续资金跟不上，我还担心你只出工不出力呢。”

        肖俊抿一口茶，悠悠道：“吴总这个你放心。我们作为品牌房企，既然出了品牌，肯定是不会自己把品牌砸了的；而且现在的行情下，我们作为职业经理人，业绩压力也很大，没有人不好好努力的。”

        对于目前的行业局势，吴春江也很清楚，因此他内心倒是认同肖俊的话的，但是他自己也是处境艰难，又不得不把问题挑明白。

        他笑道：“肖总说的我也明白。我就想问问，如果合作，你们是否可出资？”

        虽然吴春江故作轻松，但听到这里，肖俊哪还不知道他们需要钱，于是立即诚恳道：“也不是不可以，但是我们的利息也不低。”

        “几个点？”

        “百分之十五。”

        吴春江本来还略有担心，一听他这么说，反而松了口气。这利息不算低，却也不算高；他们自己找金融机构贷款，年利率已经到百分之十八了。

        吴春江心里轻松了，面上却不表现出来，道：“这个成本也不低啊。”

        肖俊笑道：“吴总，现在外面的钱哪还有便宜的啊？我认识一个排名五十名开外的公司的投资总，据说他们现在融资成本也已经到百分之十五了，我们这可是市场价，没赚你们的便宜。”

        吴春江一听他这么说，便知肖俊对行情确实很了解，再故弄玄虚也没有意义了，想了想又道：“那如果由你们来代建操盘，是不是要保证一年能卖多少？虽然你刚才说会努力，但最终还是要看业绩的。”

        “这个没问题。若没有其他问题，到时真正合作签约时，我们可以商量一个价格和销量，写到合同里。如果我们超额完成目标了，你要给我们奖励；如果我们没有完成目标，到时我们补足。”

        吴春江倒是没有想到，肖俊当场就能把这话说出来，他哈哈一笑道：“看来万融对自己的品牌还是很有信心的啊。”

        “那肯定的。”

        吴春江看看手表，到饭点了，便招呼许峰和肖俊到楼下的食堂一起吃午饭。

        这栋楼都是金峰的产业，他们在地下负一层做了个员工食堂；除了大厅之外，还有一些包厢，专门用来给高管吃饭或是接待之用。

        他们三人到了楼下包厢，刚坐下没一会儿，便又进来两人，一胖一瘦。吴春江引见一番，那胖的是他们公司的财务负责人，姓田；那瘦的是营销负责人，姓王。

        营销的王总以前也在品牌房企待过，后来被金峰重金挖过来操盘他们的项目；因此他一听是万融的人，顿时有点亲切，显得分外热情。

        至于那个田总，看上去五十岁左右了，沉稳干练，料想是金峰的老臣了。他听说在和万融谈合作，表面上笑呵呵的，但眼神中却似乎藏着另一层含义。

        肖俊看在眼里，心里暗暗发笑，看来他们的项目，真是卖得不怎么样，要不然王总也不至于这么热情吧；而田总明显又欢迎又抗拒——他似乎是想借助万融拿到更便宜的资金，可是老一辈中人对于与大公司合作又有点抗拒。

        肖俊是来跟吴春江谈项目的，其他人什么态度，他完全没有放在心上；因此聊聊海州的人文、风光，气氛一时倒是颇为融洽。

        加上席间有个许峰在场——他是吴春江的发小，眼下又是万融的员工，即便是吴春江有时都插不上话，席间便更是其乐融融了。


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