第一百零四章 房住不炒

　　尚林苑封盘的这段日子，思源地产一直没有停止调研，他们甚至派人去了深圳和上海了解当地的市场情况。再结合北京本地的市场以及集团公司其他楼盘的销售情况，基本上可以肯定这次房价大涨很可能是史上最强的一波。

　　当市场部把调研报告汇报到集团总部的时候，所有人都一脸兴奋，纷纷觉得发大财的时机到来了。可就在一片欢乐气氛中，集团老板王森的脸上却显露出一丝阴郁的表情。作为从业十几年的领军人物，他对房地产市场的认识远非常人可比。对于这次房价出乎预料的大涨，王森在兴奋之余考虑更多的则是接下来的市场会如何演变。

　　正所谓，人无远虑必有近忧。经历过多次的起伏，王森自然会比一般人看的远一些。房价的大涨对于房地产企业来说自然是好事，但是过快上涨引发的民怨必然会招致政府的出手干预。虽然房价在一轮轮的干预下并没有出现回落，毕竟他很清楚房地产是与政府的财政和国民经济甚至是社会的稳定紧紧捆绑在一起的，所以，政府并不会允许房价大跌。但是，每一次调控下来，总会有一些企业扛不住短期的震荡而被淘汰。而这次的房价涨幅堪称历史之最，这也就意味着政府出台的调控政策严厉之程度必然也会是历史之最。

　　作为一个企业的掌舵人，赚钱固然重要，但活着显然更重要。他隐隐觉得政府的调控政策可能就在来的路上，至于说什么时间来，会严重到什么程度，他并不知道。不过，他虽然不知道，但他知道有人可能会知道。没错，这个神通广大的人物就是袁卫东。

　　为了能提前了解一些口风，王森把袁卫东约到他郊区的别墅，这里有一个几百平的游泳池。泳池是夏天最好的去处，同时，也是谈事的最佳场所。为了能招待好袁卫东，他还特意带了两个做西餐厨师过来，他知道袁卫东喜欢吃西餐。

　　自从袁卫东升了厅官后，王森也有意跟他保持一定的距离，再不像以前那样称兄道弟了。而且见面的时候，也有意放低姿态，以突出他的优越感。

　　袁卫东的心态自然也发生了一些变化，首先就是跟他见面的时间少了。毕竟一个是国土部的领导，一个是地产商的老板，见的多了对他仕途影响不好。其次就是在一起时的姿态也高了，不知道是王森放低了还是他拔高了，反正跟以前相比有了不小的改变。但是，鉴于他们两个还有比较深的交情，同时也有一些外人并不知道的隐秘的利益关系，所以，有重要的事情还会见面聊一聊。

　　王森亲自开车去接的袁卫东，在路上他就想迫不及待地问一些事情，但是都被袁卫东东拉西扯地给打发了。升了官之后，袁卫东还有一个改变，就是更加谨慎。虽然两个人都是几十年的老朋友，可防人之心不可无，万一王森在后面留一手可就比较麻烦了。虽说聊一些房地产的话题并不算违法，甚至连违纪可能都算不上，但谨小慎微总是没有坏处的。王森对此也是心知肚明，所以才特意把他约到别墅来游泳，这里是谈事的绝佳场所。

　　下了泳池，两个人游了一会儿，便开始进入正题。

　　“卫东，这次房价涨这么厉害，上面难道就没反应吗？”

　　“我要说没有，你信不信？”

　　“当然不信。”

　　“那就对了嘛。好吧，既然你都把我拉到这儿了，我要不说点啥估计你是不会放我回去的。”说完，袁卫东哈哈大笑起来。

　　王森也笑了笑，“哪有，就是想着你工作累了，来这里放松放松。咱们也有段时间没见，随便聊聊。”

　　“行，我也就不绕弯子了。你是干房地产的，应该知道这次房价涨的确实有些离谱，上头现在要对房地产做出一个定性了。”

　　“定性？怎么定性？”

　　“房住不炒。”

　　“房住不炒？”王森在仔细琢磨这四个字的含义，“这是要给我们熄火吗？”

　　袁卫东摇了摇头，“不是熄火，是降火。”

　　“可这四字方针过去从来没有听说过，是不是有重大的政策转向？”王森紧张地问道。

　　“你也是资深的业内人士，还没看透房地产的本质吗？房地产的背后是什么？是财政、是税收、是就业、是GDP，这根支柱没那么容易拿掉的。为了给你吃个定心丸，我给你讲段历史吧。”

　　“好啊，我洗耳恭听。”

　　“盐铁专营你听过吧？”

　　“好像听过一些，但是了解的不太详细。”

　　“你们这些商人啊，可别光顾着赚钱，有空学一学历史嘛。你说现在发生的所有事情，我们五千年的历史上什么没出现过？”

　　王森不好意思地笑了笑，“我们哪有这雅兴，浑身都是铜臭味，掉进钱眼里出不来了。那你说这个房子跟盐铁有啥关系？”

　　“没有盐铁专营，说不定咱们这几千年的历史就得重新书写呢。这盐铁专营，最早是由齐国的宰相管仲提出来的。他说的官山海，这个官就是官营，山指的就是山里能炼铁的矿石，海就是海盐。意思就是，要增加国家的财政收入，不是光收税这一个办法，还可以通过垄断盐铁专卖来赚取利润。”

　　“我还是有点不明白，意思是这些重要的物资都要官营？咱们过去不是搞过官营，结果不是失败了嘛。”

　　“官营与官营也是有区别的，我这里说的重点不在于官营的方式，而是通过对某种重要物资的垄断经营，使其利润税收化。英国有个学者不是说过一句话，叫：拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫。”

　　“呵呵，这话说的高明啊。”

　　“是啊，咱们老祖宗两千年前就懂这个道理了。盐是必需品对不对，加一点影响也不大，但基数大呀。这铁虽然不是必需品，但农业时代哪个农民能离开铁？种地需要铁，砍柴需要铁，打猎需要铁，上战场打仗也需要铁。”

　　王森能听明白这个道理，但是他还是不明白跟房地产有啥关系。

　　“这盐铁专营的赚钱方式有两个，一种是利润，一种是税收。利润好赚时就赚利润，利润不好赚时就赚税收。那有没有一种商品既能赚利润又能赚税收？”

　　“你是说房子？”王森似乎有点懂了。

　　“通了吧？这房子啊就是咱们新时代的盐铁。当然，其影响力是要远远大于盐铁的。我们整天喊民族的复兴，靠什么？靠的有很多，但房地产是其中最重要的一个。当年汉武帝依靠盐铁打赢了匈奴，我们今天就要依靠房地产去实现民族的复兴。当然，光靠这一个是不行的，但离开这个又是万万不可能的。”

　　“今天真是长见识了啊，庙堂之上的人就是不一样，眼光看的那叫一个远。哪像我们这些小商人，眼光就超不过这个游泳池。”

　　袁卫东哈哈一笑，“你这话虽然有些恭维成分，但说实话确实如此。不过，我这离庙堂还远着呢。真正在庙堂里的那些人，远不是我们能想象的。他们的格局和智慧，更不是小商人可比的，要是只盯着眼前的那几个小钱钱，怎么可能把这么大的国家治理的那么好？”

　　王森尴尬地笑了笑，“是是是，位置不一样格局就不一样嘛。别的我不太关心，房地产这块你再讲讲，我好好学习学习。”

　　“你这太谦虚可不好啊，要说房地产，你比我可专业的多。”

　　“哪里哪里，看山是山，看山又不是山。同样是房地产，我的眼界怎么能跟你比呢。”

　　“你呀，真是...。好吧，那我就再多说两句。房地产，房地产，自然就包含房和地两部产业。这房子虽然不是官营，但是土地是官营对不对？而且是绝对的垄断。土地基数大，成本又低，卖出去就是钱啊。当然，农村的地是不值钱的，你要想卖钱，就得搞城市化。搞城市化就要盖房子，让老百姓都住进高楼大厦里。这房子一盖起来，是不是税收就来了？而且这税不是从老百姓那里收的，而是从你们开发商手里收的。这不就叫拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫吗？”

　　“可现在房价涨这么高，那些鹅们不是也叫的很厉害么？”

　　“叫的再厉害，也是冲你们叫的，又不会冲政府叫。再说，房价涨的厉害时政府再顺应民意一调控，不就安抚下来了？最重要的是，房价如果一直涨，那买房的人自然也是受益者，叫唤的鹅是不是越来越少了？多赢嘛。”

　　“我听明白了，你的意思就是政府离不开房地产，所以不会对房地产下狠手。而且也不会允许房价下跌，要不然收入没了，还到处都是鹅叫。”

　　“对了，就是这个道理。所以，你不用害怕政府会让你们熄火，就是涨的太厉害的时候去去火。房住不炒，不是要让房价跌，是不要炒的那么离谱。当然针对不炒会出台一些严厉的政策，你要有心理准备。”

　　“什么严厉政策？”

　　“购房这块，限贷和限购是跑不了的，估计还会增加一个限售？”

　　“限售？这不是又回到计划经济了吗？”

　　“亏你还是干房地产的，房地产啥时候是市场经济？一直不是这样双轨运行么？”

　　“那限售要限多久？”

　　袁卫东摇摇头，“目前不清楚，可能是两三年，也可能是五年，甚至是十年，要看房价被炒的有多凶。”

　　“这...这不是把投资客全堵外面了吗？”

　　“房住不炒嘛，不就是针对他们的？这其实都不是太大问题，上有政策下有对策嘛。主要是针对你们地产商的政策，可能会有比较大的影响。”

　　王森一听不禁紧张了起来，“对，我最主要还是关心这个。”

　　“融资这块肯定会收紧，银行和上市渠道基本会被堵死，私募、信托什么的估计也会收紧，拿地也会有限制。对了，还有个比较重要的政策可能会出来，就是限价。”

　　“限价？”

　　“对，政府给个指导价，超过这个价不给办手续。”

　　“操，这不是耍流氓嘛，干脆全部收回去按需分配得了。”

　　“现在不是发牢骚的时候，你都是老江湖了，还这么沉不住气？所以，我说这次的房住不炒定性是很严重的，虽说不会影响房地产的大势，但这么一通折腾下来，估计会死一批地产公司，尤其是你们这种融资渠道单一的民营公司，很危险。”

　　“那我该怎么办？”

　　“降杆杆，先活下来。我问你，你们现在的负债率有多少？”

　　“九成多吧。”

　　“你可真够胆大的，负债总额有多少？”

　　“有三百多亿吧。”

　　“有息呢？”

　　“有息大概有两百亿左右，一年内到期的大概一百二十多亿。”

　　“账上有多少钱？”

　　“三十多亿吧。”

　　“你这很危险啊，万一市场冷冻下来，你连一年都扛不住。”

　　王森紧张的浑身冒汗。

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　　“听我的，趁现在市场好，赶快回笼资金。把杠杆降下来，资产负债表做好，想想办法还是能融到资的。调控政策估计还得一个多月才出台，抓好这个时间窗口。”

　　“好好好，我回去尽快安排。”

　　“还有，知道为什么我刚才提到官营吗？以后的房地产市场很可能要国企主导了，民企生存空间会越来越小。所以，要么你做到全国前三十强，解决融资问题，要么引入国企，背靠大树。我估计，即便是那些做的很大的民营地产公司，接下来也会逐步混改的。当然，如果你野心没那么大，也不想卖身，那就降低负债，杠杆低一些。”

　　“要降到多少才安全？”

　　“嗯，我觉得有息负债尽量不要超过账上可用资金的两倍，保守可能是有点保守，但是能保证你活下来。控制好现金流，至少不会被资金链给拌死，说不定市场不好的时候还能捡一些漏。再一个就是深耕北京市场，做个地头蛇也行。就北京的市场，也够你这辈子吃的了，有余力了可以往天津看一看。”

　　“嗯，我先把眼下的难关过了，后面的事情到时候再说。”王森心里很清楚，他这个公司股东背景比较复杂，上市是不可能，做到前三十强不得上市？卖身国企也不成，有些帐是说不清道不明的，到国企那儿什么都得审计，麻烦的很。那下来就只剩最后一条路了，做个地头蛇。

　　“大概就这么多吧，能聊的不能聊的都跟你聊了，剩下的你自己看着办吧。另外，我再给你一个建议，做生意呢不能光考虑赚钱。光算经济账可不行，格局再提高点，有时候也得算算政治帐。”

　　“政治账？在咱们国家，商人还是远离政治比较好吧。除了咱们这关系我信得过，别人我敢走这么近吗？”

　　“呵呵，你没听明白我的意思啊。我的意思不是让你往政治圈里走，是说做事情要考虑政治上的影响。你比如现在房价涨这么厉害，老百姓怨声载道，那上头是不是要出台政策？既然出台政策了那是不是要看到效果？如果你能做好这个表率，让上头立马看到调侃的效果，那你这印象分一下就提高了。以后不管是拿地还是融资，相对来说会比较容易些。”

　　“哦，那我明白了。你意思是等调控政策出台后，让我把我们楼盘的房价稍微降一降？”

　　“对，就这个意思，你就拿上几十套做做样子就成。然后让媒体一宣传，这不就树榜样了嘛。”

　　“我这边没问题，可是万一这房价一降，之前的业主来闹事咋办？”

　　“嗨，这一闹不就更好了？你为了响应上面的政策主动降房价，结果遭到业主的抵制，那你不是成了一个受害者了嘛。这新闻要是一上，谁还不同情受害者，你说是不是？”

　　“哈哈，我懂了。卫东兄给出的这招真是高明啊，高，实在是高。走，我得好好敬你几杯。”

　　“好，还别说，肚子有点饿了。”

　　两个人站起身，从游泳池往里走。

　　“哦对了，思明也快毕业了吧？”

　　“嗯，好像已经毕业了。”

　　“那就好，他跟我们家袁源的婚事得抓紧时间办吧。两个人年龄都不小啦，她妈还老催我呢。”

　　“就是就是，我也早盼着呢。前段时间还跟他提这事来着，他说这好不容易要毕业了让玩两年行不行，在学校都憋坏了。”

　　“这结婚也不影响嘛，咱又不催他们赶快生孩子是不是？我是怕这一玩再给玩坏了，你家思明那条件，身边可是有不少诱惑哦？”

　　“这个你放心，他敢胡搞我就打断他的腿。等我忙完这段时间就筹划这事，快则半年慢则一年，一准让你当上老丈人。”

　　“行，有你这话我回去就好交差了。”

　　“只要有我在，就没有你老兄交不了的差。”

　　“哈哈，好好好，有你在我从不担心。”

　　两个人有说有笑地进了别墅。

　　


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